名义：穿越高育良，用规则封神 第234章 新地产公司（2）

茶香在办公室里氤氲，玻璃杯中的龙井已经续了三次水，叶片完全舒展，沉在杯底，像一片片微型的墨绿色荷叶。

窗外，夕阳的最后一抹余晖正在天际线处挣扎，给云层镶上了一道暗金色的边。办公室里的光线渐渐暗下来，但没有人起身开灯。四个人——高育良、许家引、夏海均、林卫华——围坐在沙发区，仿佛被某种无形的力量固定在各自的座位上。

谈话已经进行了一个多小时。桌上的茶点几乎没动，烟灰缸里却积了七八个烟蒂——都是许家引抽的。这位曾经的中国首富此刻像个认真听课的学生，身体前倾，眼睛紧盯着高育良，生怕漏掉一个字。

夏海均的笔记本已经翻过了三页，密密麻麻的字迹记录着高育良说的每一句话。他的笔尖偶尔会停顿，在某个词下面画上重重的横线，那是他被触动的地方。

林卫华安静地坐在一旁，负责续水，但更多时候是在倾听。作为秘书，他见过太多官员与商人的会面，大多是场面话、客气话、点到为止的暗示。但像今天这样深入、坦诚、直指核心的谈话，他还是第一次见到。

“许董，夏总，”高育良的声音在渐渐昏暗的房间里显得格外清晰，“刚才我们说到了超市，说到了沃耳马，说到了‘看得见摸得着’和‘质优价廉’。这些都是理念，是方向。现在，我们来谈谈具体怎么做。”

他顿了顿，端起茶杯，却没有喝，只是用指尖感受着杯壁的温度。这个动作让许家引和夏海均都不自觉地屏住了呼吸——他们知道，重点要来了。

“你们现在的桓大集团，”高育良放下茶杯，目光在两人脸上扫过，“本质上不是一家房地产公司，而是一家金融公司。”

这句话像一块石头投入平静的湖面，激起了层层涟漪。

许家引的手指不由自主地抖了一下，烟灰落在裤腿上，他都没注意到。夏海均的笔尖在纸上顿住了，留下一个深深的墨点。两人几乎同时看向对方，都从对方眼中看到了震惊和一丝被说破真相的尴尬。

“高省长，”许家引的声音有些干涩，“这话……怎么讲？”

高育良没有直接回答，而是开始拆解：“你们做项目的流程，是不是这样——先买地，然后找银行融资，找信托、找基金，各种渠道弄钱。接着，找设计公司设计图纸，找建筑公司施工，找材料供应商供货。施工公司要垫资，材料商要垫资，你们用他们的钱来周转。房子还没开始建，就开始卖期房，收购房者的预付款。”

他每说一句，许家引的脸色就凝重一分。这确实是桓大——也是整个房地产行业——的标准操作模式。二十多年来都是这么做的，所有人都习以为常，没人觉得有什么不对。

“好不容易，房子盖好了，交房了。”高育良继续往下说，语气平静得像在陈述一个数学公式，“但交的是什么？毛坯房。购房者还要自己找装修公司设计，找施工队装修，买建材，买家具，买电器。折腾几个月，才能住进去。这还没完，住进去后，还有物业公司——往往还是外包的物业公司。”

他看着许家引和夏海均：“你们想想，这一个流程下来，中间有多少环节？每一个环节，都要赚钱，都要加价。设计公司要赚设计费，建筑公司要赚施工费，材料商要赚材料费，装修公司要赚装修费，物业公司要赚物业费。层层加码，最终这些成本，都转嫁到了房价上，转嫁到了购房者身上。”

房间里安静得能听到空调出风口的微弱声响。

许家引摸出一支烟，想点上，但看了看高育良，又放下了。他的喉结动了动，想说些什么，却发现自己无话可说。高育良说的每一个字，都像手术刀一样精准，切开了房地产行业华丽外表下的真实肌理。

夏海均的笔在纸上无意识地画着圈。作为总裁，他太清楚这些环节的成本构成了。设计费通常占项目总投资的百分之一点五到百分之三，施工利润在百分之十到百分之十五，材料采购中有多少回扣和溢价，装修的利润率有多高，物业公司如何通过压低服务质量来赚取更多利润……这些，他都门清。但他从未像今天这样，把这些环节串联起来思考过。

“所以，”高育良的声音再次响起，把两人从沉思中拉回来，“如果我们要做‘质优价廉’的房子，要做现房，要做拎包入住的房子，就必须打破这个链条。”

他站起身，走到白板前。林卫华立即打开了办公室的灯，柔和的灯光洒下来，给白板镀上了一层光晕。

高育良拿起笔，在白板上画了一个大圈，写上“新地产集团公司”。然后，他开始在这个大圈周围画小圈，一边画一边说：

“第一，设计公司。”

他在第一个小圈里写下这三个字：“我们不需要花几百万甚至上千万去找外面的设计公司。成立自己的设计院，养自己的设计师团队。设计风格要简约、实用、节约，不搞那些花里胡哨、华而不实的东西。老百姓买房子，要的是住得舒服，不是要看起来奢华。”

许家引的眼睛亮了一下。设计费这一块，确实是笔不小的开支。而且外面的设计公司往往追求所谓的“创新”、“地标”，设计出来的东西成本高不说，还不一定实用。如果能有自己的设计团队，按照统一的理念来设计，既能控制成本，又能保证风格的一致性。

“第二，建筑公司。”

高育良画出第二个小圈：“不外包，成立自己的专业施工公司。有自己的施工队伍，好管理，质量有保障。施工人员是公司的员工，有培训，有考核，有晋升通道。他们会对工程质量负责，因为这是他们自己的公司。”

夏海均的笔在“建筑公司”下面画了两条横线。他想起了这些年遇到的施工纠纷——偷工减料、拖延工期、安全事故……如果施工队是外包的，出了问题追责都难。如果是自己的公司，管理起来就顺手多了。

“第三，建材公司。”

高育良的笔在白板上划出一个更大的圈：“这是关键。水泥、钢材、砖材、玻璃、陶瓷——这些主要建材，我们自己做。可以控股，可以参股，可以收购现有的工厂。水泥厂、钢铁厂、环保砖厂、玻璃厂、陶瓷厂，把这些产业链上游的资源整合进来。”

许家引倒吸了一口凉气。这个想法太大了，大得让他有些眩晕。控制建材供应？这意味着要从开发商转型为制造商，要从房地产行业跨界进入基础工业领域。这需要多大的资金？多大的魄力？

但他转念一想，又觉得这个思路有道理。建材成本占房地产总成本的百分之四十到百分之五十。如果能控制这一块，成本能降下多少？而且，有了自己的建材厂，质量可控，供应稳定，不会受市场波动的影响。

“高省长，”许家引忍不住开口，“这个……步子是不是太大了？”

高育良转过身，看着他：“许董，你知道沃耳马为什么能做到低价吗？因为它有自己的供应链，有自己的物流体系。房地产也一样，要想真正做到‘质优价廉’，就必须控制上游。”

他顿了顿，让这个观点在两人心中沉淀，然后继续画圈：

“第四，装修公司。”

第四个小圈出现：“不外包，成立自己的装修公司。从毛坯房的设计，到施工，到电器配置，到家装家具，一条龙服务。设计几种标准化的装修风格——简约风、中式风、现代风，就像手机有不同的颜色、汽车有不同的配置一样，让顾客挑选。批量采购，批量施工，成本能降下一大截。”

夏海均的笔记本上，已经写满了数字。他在快速计算：如果一套房子的装修成本一般至少二十万，甚至更高，外包的话，装修公司要赚走至少五万的利润。如果是自己做，这五万就可以省下来，或者让利给购房者。而且，标准化装修，意味着可以规模化采购家电家具，议价能力会强得多。

“第五，物业公司。”

第五个小圈：“还是那句话，不外包。成立自己的物业公司，不以赚钱为目的，只要够运转，不亏本就行。用好的物业服务来赚口碑，降低住户的物业费。物业是房地产的最后一公里，也是品牌形象的直接体现。好的物业，能让一个小区升值；差的物业，能让再好的房子贬值。”

许家引想起了桓大那些被业主投诉的物业项目。确实，物业这一块，虽然单个项目利润不高，但对品牌的影响太大了。如果是自己的物业公司，管理起来会更用心，服务态度会更好——因为这关系到整个集团的声誉。

“第六，”

高育良画出了最后一个圈，但这个圈不是独立的，而是把前面五个圈都包了进去：

“整合。把这五个板块整合成一个有机的整体。从设计开始，就考虑施工的便利性、建材的通用性、装修的适配性、物业管理的便捷性。各个环节无缝衔接，信息共享，资源共用。”

他放下笔，转过身，面对着许家引和夏海均：

“你们想想，如果按照这个模式来运作，会是什么样？”

房间里再次陷入沉默，但这次的沉默与之前不同。之前的沉默是震惊，是怀疑；现在的沉默是思考，是消化，是想象。

许家引闭上了眼睛。他在脑海中构建那个画面：一块地拿下来，自己的设计院出图纸，自己的建材厂供应材料，自己的建筑公司施工，自己的装修公司装修，自己的物业公司管理。整个流程，像一个精密的钟表，每一个齿轮都严丝合缝，高效运转。

房子盖好了，不是毛坯，是装修好的，家电家具齐全的。购房者走进来，就像走进汽车4S店，可以看到实景，可以触摸，可以体验。满意了，交钱，拿钥匙，第二天就能搬进来住。

这样的房子，成本会比传统模式低多少？许家引在心中快速估算：设计费省了，施工利润省了，建材采购的中间环节省了，装修利润省了，物业的利润让出来了……至少能省下百分之二十到百分之三十的成本。

这意味着，同样的地段，他们的房子可以卖得比竞争对手便宜百分之二十。这意味着，他们的房子是现房，是拎包入住的精装房。这意味着，他们的物业服务好，收费低。

消费者会怎么选？答案不言而喻。

“资金周转呢？”夏海均问出了最关键的问题，“高省长，这个模式需要大量的前期投入——建工厂，养团队，这些都是重资产。资金压力会不会太大？”

高育良走回沙发坐下，端起已经凉了的茶，喝了一口：

“夏总问到了点子上。是的，前期投入大。但是——”

他放下茶杯，目光炯炯：“一旦这个体系建立起来了，资金周转反而会更快。为什么？因为我们是现房销售，因为成本低，我们的售价还是有很大的竞争力。”

“更重要的是，”高育良的声音里有一种穿透力，“这个模式的核心是‘快’。设计快，施工快，销售快，回款快。标准化设计，意味着不需要每个项目都重新设计；工厂化生产，意味着施工周期可以缩短一半；现房销售，意味着没有漫长的交房等待期。”

他看向许家引：“许董，你想想沃耳马的库存周转率。为什么它的东西便宜？因为它卖得快，资金周转快，同样的钱一年可以转好几圈。房地产也一样，如果一个项目从拿地到销售回款，只需要一年时间，而传统模式需要两到三年，那我们的资金效率就是他们的两到三倍。”

许家引的手指在膝盖上轻轻敲击着。他在计算，在比较。重资产投入，意味着初始的门槛高，但一旦跨过这个门槛，后面就是一片坦途。而且，这种模式会形成强大的护城河——后来者很难模仿，因为需要整合的资源太多了，需要的时间太长了。

“还有一个好处，”高育良补充道，“这个模式，每个项目都有合理的利润。我们不追求暴利，不追求一夜暴富，我们追求的是可持续的、稳定的发展。一个项目做好了，口碑出去了，下一个项目就好做了。像滚雪球一样，越滚越大，但核心是实的，不是虚的。”

夏海均的笔记本上，已经写满了数字和箭头。他在画流程图，在计算投资回报率，在评估风险。越算，他的眼睛越亮。是的，这个模式初期难度大，但长期看，是一条健康的路，是一条能走远的路。

许家引长长地吐了一口气，那口气仿佛憋了很久很久。他抬起头，看着高育良，眼神复杂——有敬佩，有感激，也有一种找到方向的释然。

“高省长，”他的声音有些沙哑，“您说的这些……完全颠覆了我们对房地产的认知。”

他说的是实话。在房地产行业摸爬滚打二十多年，他以为自己已经摸透了这个行业的规律，以为自己已经是这个游戏的高手。但现在，高育良给他展示了另一个维度的玩法——不是金融游戏，而是制造业游戏；不是投机取巧，而是扎扎实实；不是短期暴利，而是长期价值。

这种颠覆，让他既感到震撼，又感到兴奋。就像一个登山者，以为自己已经登上了山顶，却突然发现，还有另一座更高的山峰，还有另一条更美的路。

窗外，天已经完全黑了。城市的灯火亮起来，像一片倒悬的星河。

办公室里的灯光温暖而明亮。四个人还坐在那里，没有人提出离开。茶凉了，但谈话的热度还在继续。

高育良知道，今晚的这番话，已经在许家引和夏海均心中种下了一颗种子。这颗种子需要时间发芽，需要勇气灌溉，需要智慧培育。但他相信，只要方向对了，路再难，也能走通。

林卫华悄悄地站起身，去换了新茶。热水冲进茶杯，茶叶在漩涡中旋转，然后慢慢沉淀，释放出新的香气。

那香气在灯光下袅袅升起，像一缕看不见的丝线，把四个人的思绪连接在一起。这一刻，他们不只是官员和商人，不只是领导与下属，而是一群探索者，在黑暗中寻找光明，在迷雾中寻找方向。

夜还很长，但有些东西，已经在悄然改变。