明暗法则 第105章 买卖不破租赁

冲进咨询室的老师傅名叫李大国，在临河街经营“李记汽修”已经十五个年头。他粗糙的手掌因为激动而微微颤抖，几乎握不住林晓递过来的水杯。

“十几年啊！我在这条街从学徒干到有了自己的店，街坊邻居都认我这儿！”李大国声音哽咽，眼圈发红，“我跟老房东签的五年合同，白纸黑字，还有两年才到期！年前老房东说家里急用钱，要把房子卖了，我还替他着急，谁知道…谁知道这转头就把我卖了啊！”

余年示意他慢慢说，同时快速提取关键信息：“李师傅，您和老房东的合同，关于房东卖房有没有特别约定？您有没有书面的优先购买权声明？新房东您见过吗？他有没有书面的通知给您？”

“合同…合同就是街上打印店打的那种，没说卖房的事啊！优先购买权？啥意思？我哪有钱买这铺子！”李大国一脸茫然，“新房东姓钱，派了个光头带着几个壮汉来的，凶神恶煞，就扔下一句话，‘一个月滚蛋’，别的啥也没有！”

林晓在一旁记录，眉头越皱越紧。她凭借法律常识，立刻想到《民法典》第七百二十五条明确的“买卖不破租赁”原则——租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。她忍不住插话：“李师傅，法律是保护您的！租赁合同没到期，新房东没权利赶您走！”

李大国像是抓住了救命稻草，连连点头：“对对对！我也听人说过这个理儿！可那帮人根本不讲理啊！他们昨天又来，把我放在门口的几个轮胎都划破了，还威胁说再不搬，下次就不是划轮胎了！”

威胁、破坏财产…情况比单纯的合同纠纷要复杂和恶劣。余年眼神沉静，没有被李大国的情绪带偏，也没有像林晓那样过早下判断。他深知，法律原则在现实中往往会遭遇各种“特殊情况”的挑战。

“李师傅，您别急，法律是您最坚实的后盾。”余年先安抚住他的情绪，然后条分缕析，“首先，‘买卖不破租赁’原则适用有一个重要前提，就是您在老房东卖房之前，已经合法占用了这个店铺，并且租赁合同真实有效。您需要把合同原件、这些年的租金转账记录、水电费缴纳单、甚至街坊邻居能证明您一直在此经营的证言，都找出来，这些都是关键证据。”

李大力连连点头，仿佛找到了主心骨。

“其次，”余年话锋一转，点出了潜在的巨大风险，“您需要立刻搞清楚，老房东卖房时，是否已经将存在长期租约的情况明确告知了新房东。如果新房东声称不知情，并且他是善意（即确实不知情）、支付了合理对价购买的，虽然原则上仍然不能打破租赁，但在司法实践中可能会产生更复杂的争议。而且，您提到的新房东手段激烈，我们不仅要准备民事官司，还要防范对方可能涉及的治安甚至刑事责任。”

这番话，像一盆冷水，让刚才还有些激动的林晓冷静了下来。她发现，自己只想到了法律条文，却忽略了现实执行中的人心险恶和程序复杂。面对可能存在的“善意第三人”以及对方不按常理出牌的暴力威胁，她一时竟有些束手无策，不知道该如何下手，只能看向余年。

余年感受到了林晓的目光，也看到了李大国眼中的期盼与恐惧交织的复杂情绪。他站起身，走到窗前，看着楼下熙攘的街道，脑海中迅速权衡。

这个案子，表面是法律条文的适用，内里却是新旧产权人之间的利益博弈，以及底层经营者面对强势资本时的无助。它考验的不仅是法律知识，更是应对复杂局面、平衡情、理、法的综合能力。

他转过身，目光重新变得坚定而沉稳：“李师傅，这个案子我们接了。接下来，我们分两步走。”

“第一步，固证与防御。林晓，你协助李师傅，立刻系统性地收集整理所有书面证据和证人证言清单。同时，以律师函的形式正式告知新房东钱先生，明确我方租赁合同的合法有效性，要求其立即停止一切干扰经营和威胁人身财产安全的行为，并保留追究其法律责任的权利。这份函件要同步发送给街道办、辖区派出所备案，形成外部监督压力。”

“第二步，调查与反击。我们需要尽快摸清这个新房东钱先生的背景，他购买这个铺面的真实目的，以及他与老房东之间交易的细节。尤其是，老房东是否履行了告知义务。老周……” 余年说到这里，顿了一下，想起老周正在处理其他事务，便改口道，“这方面我来想办法。另外，对方如果继续采取非法手段，我们不仅要报警，还要考虑通过媒体适度曝光，施加舆论压力。”

清晰的步骤，周全的考虑，不仅让李大国吃了定心丸，也让林晓眼前一亮，找到了努力的方向。她刚才的茫然无措被具体的任务驱散，立刻投入到协助李大国的证据整理工作中去。

余年看着他们，知道这又将是一场硬仗。“买卖不破租赁”这短短五个字背后，是利益的碰撞、人心的较量，更是对法律能否在现实中真正成为弱者盔甲的一次严峻考验。他深吸一口气，准备迎接这场来自市井烟火的、新的挑战。

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